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Il Rent to Buy nelle Procedure concorsuali

Con l’ordinanza del 3 maggio u.s. Il Tribunale di Bari ha accolto l’istanza di un curatore fallimentare nella quale si proponeva di cedere un immobile detenuto dalla Procedura con un contratto di rent to buy; la richiesta nasce dopo diversi esperimenti di vendita andati deserti nonostante ripetuti ribassi.

Il contratto di rent to buy ha ricevuto la disciplina normativa solo nel 2014 con l’articolo 23 del decreto legge 133/2014, convertito nella legge 164/2014; in buona sostanza si tratta di un negozio con il quale, a fronte del trasferimento immediato del diritto di godimento del bene, la proprietà viene trasferita solo con l’esercizio di un’opzione ad una data stabilita.

Il corrispeppivo pagato dal promissario acquirente generalmente è composto da due distinte componenti: la prima quale canone di locazione corrisposta per il godimento del bene stesso, mentre la seconda accantonata in conto futuro acquisto. La sommatoria delle quote accantonate, verrà scomputata all’eventuale esercizio dell’opzione di acquisto, che di fatto sancirà il trasferimento della proprietà del bene.

Con la stagnazione del mercato immobiliare, che di fatto rende difficoltosa la vendita di immobili detenuti dalle procedure, questo negozio giuridico ha fatto breccia nelle procedure concorsuali, dapprima nei concordati in continuità (Tribunale di Rovigo 2015), per passare poi ai concordati liquitatori (Tribunale di Lucca 2015) per arrivare infine al fallimento (Tribunale di Bari, maggio 2016).

Nei concordati in continuità c’è una perfetta compatibilità tra esigenze della procedura concordataria (continuità aziendale) e finalità del contratto di rent to buy (affitto in funzione di successivo acquisto).

Più arduo è ravvedere compatibilità del rent to buy con il concordato liquidatorio, dove l’esigenza principale della procedura, una volta ottenuta l’omologa, è la cessione dei beni al fine di soddisfare i creditori.

Nonostante questo orientamento prevalente, il Tribunale di Lucca nel dicembre del 2015 ha ritenuto compatibile il contratto de quo con la procedura di concordato preventivo, ritenendo l’operazione un mezzo utile alla soddisfazione dei creditori.

Infine il Tribunale di Bari, che nei gironi scorsi ha accolto l’istanza di un curatore, autorizzando la cessione degli immobili detenuti dal Fallimento, mediante rent to buy.